Nous recevons beaucoup cette question! Donc, si vous êtes ici pour l’explication en une phrase, la voici : nous gagnons de l’argent en vendant nos prêts à des investisseurs finaux sur le marché secondaire. Pour avoir une idée de la façon dont tout cela fonctionne, examinons d’abord comment les prêteurs traditionnels gagnent de l’argent.
Contexte : Comment les prêteurs gagnent de l’argent
Les prêteurs gagnent généralement de l’argent de plusieurs manières :
- Commission sur le prix du prêt
- Facturer des frais de prêteur, tels que des frais de demande, de traitement, de montage ou de souscription
- Gagner de l’argent sur le paiement hypothécaire mensuel (s’ils ne vendent pas le prêt)
- Vendre des prêts (et les paiements d’intérêts qui les accompagnent) aux investisseurs finaux
Voyons maintenant les différents acteurs du marché hypothécaire.
Contexte : les acteurs hypothécaires
Emprunteurs
Les emprunteurs sont des gens comme vous ou moi qui ont besoin d’un prêt, soit pour acheter une maison, soit pour refinancer leur hypothèque actuelle.
Courtiers hypothécaires
Les courtiers en hypothèques agissent comme des intermédiaires en aidant les emprunteurs à comparer les prêteurs et à demander des prêts. Les courtiers gagnent généralement de l’argent en facturant des frais – soit d’avance, dans le cadre des frais de clôture, soit intégrés au taux final. Travailler avec un courtier est facultatif, et de nombreux emprunteurs s’adressent directement aux prêteurs pour magasiner à la place.
Prêteurs
En termes simples, un prêteur hypothécaire accorde des prêts. Parfois appelés « prêteurs directs », ils peuvent inclure des prêteurs locaux, des coopératives de crédit, des banques nationales (comme Wells Fargo, Chase ou Bank of America) et des prêteurs en ligne (comme nous chez Better Mortgage). Les prêteurs examinent, vérifient et approuvent la demande d’un emprunteur, puis prêtent à l’emprunteur l’argent dont il a besoin pour acheter ou refinancer sa maison. (Ce processus est parfois appelé « origine ».)
Bien que les prêteurs puissent éventuellement vendre leurs prêts à un investisseur final, ils sont toujours responsables de s’assurer que leurs emprunteurs seront probablement en mesure de rembourser leurs prêts. C’est pourquoi, depuis la crise du logement, les prêteurs utilisent généralement des directives de souscription strictes et conformes aux normes de l’industrie pour approuver les demandes.
Investisseurs
Les prêteurs vendent souvent les prêts qu’ils ont contractés à des investisseurs finaux. Ces investisseurs peuvent inclure de grandes institutions bancaires comme Chase, Wells Fargo et Bank of America (qui ont généralement des départements distincts pour les prêts et les investissements), d’autres investisseurs privés et des entreprises parrainées par le gouvernement comme Fannie Mae. Encore une fois, depuis la crise du logement, les investisseurs ont également généralement des exigences strictes pour les prêts qu’ils achèteront, et c’est le travail du prêteur de s’assurer que leurs prêts répondent à ces exigences.
Prestataires et sous-traitants
Parfois, les prêteurs ou les investisseurs finaux embauchent des sociétés tierces appelées sous-traitants pour collecter et traiter les paiements de prêt effectués par les emprunteurs. D’autres fois, le prêteur ou l’investisseur final agit lui-même en tant que gestionnaire et traite les paiements en interne. En d’autres termes, la personne en ligne sur votre chèque.
Alors, comment Better gagne-t-il de l’argent sans facturer de commission, de frais ou de service ?
Better ne facture aucun frais de prêteur à ses emprunteurs. Nous ne payons pas notre commission d’experts en prêts hypothécaires (ils peuvent donc se concentrer sur l’assistance et non sur les ventes). Et nous ne gagnons pas d’argent sur les paiements d’intérêts, puisque nous vendons nos prêts à des investisseurs finaux. Voyons donc comment nous sommes toujours en mesure d’offrir les prêts les plus abordables possibles à nos clients.
1. Notre technologie trouve les meilleurs investisseurs pour nos emprunteurs
Tout comme un compte de retraite est composé de différents types de placements (obligations, actions étrangères, fonds indiciels, etc.), les investisseurs du marché secondaire recherchent également différents types de prêts hypothécaires pour constituer leur portefeuille. Chez Better Mortgage, nous avons développé des relations avec plus de 25 des plus grands investisseurs hypothécaires au monde, des grandes banques aux fonds d’investissement en passant par des entités parrainées par le gouvernement comme Fannie Mae (la plupart des prêteurs ne travaillent qu’avec une poignée d’investisseurs). Nous utilisons ensuite notre technologie pour faire correspondre nos emprunteurs avec les investisseurs les plus intéressés par l’achat de leurs prêts (et donc prêts à payer un bon prix pour eux). Ceci, à son tour, nous permet d’offrir les taux les plus bas possibles à l’emprunteur.
Notre technologie d’appariement est particulièrement utile si vous avez une situation financière unique, par exemple si vous êtes rémunéré par des RSU. Cela nous permet également de trouver facilement des remises personnalisées auxquelles vous pourriez avoir droit, afin que nous puissions vous faire profiter de ces économies.
2. Nous rationalisons le processus de prêt hypothécaire afin de pouvoir répercuter les économies sur les emprunteurs
Notre technologie va au-delà de notre algorithme d’appariement des investisseurs. Nous avons également travaillé dur pour rationaliser l’ensemble du processus hypothécaire, il est donc tout simplement moins cher pour nous d’accorder un prêt qu’un prêteur traditionnel, ce qui permet à nos emprunteurs d’économiser de l’argent. De plus, nous avons éliminé les structures de commission, ce qui revient à réduire le coût des transactions de 1%. En 2017, nous avons pu faire économiser aux emprunteurs en moyenne 3 500 $ sur les seuls frais de transaction. C’est bien au-delà des économies que nous pouvons aider l’emprunteur à réaliser sur la durée du prêt en offrant des taux plus bas.
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